Activité Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Les revenus locatifs provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus issus de vos locations meublées doivent être inférieures à 23.000 € par an ou être inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, traitements, pension retraite, rente viagère). Vous pouvez donc louer un ou plusieurs logements meublés selon ces conditions.
Vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime BIC réel (dit de bénéfice réel) et le régime micro-BIC (dit forfaitaire).
Pour vous aider à choisir, il serait intéressant d’estimer vos recettes locatives sur une année complète.
Le Régime dit de bénéfice réel : L’avantage du régime réel avec cette activité LMNP est de pouvoir amortir la valeur de l’appartement (sur 25 à 30 ans en général) et donc de déduire les amortissements de l’appartement sur les loyers encaissés, ce qui rend, en général des revenus locatifs quasi nuls, soit aucun impôt.
Et au réel, vous déduisez également des recettes locatives l’ensemble des charges comme :
- les frais de gestion locative,
- les intérêts d’emprunt,
- les taxes (Taxe foncière et CFE, une taxe foncière d’entreprise),
- les travaux (de réparation et de rénovation),
- les achats d’ameublement,
- les diagnostics,
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire,
- les frais d’expert-comptable (pour la mise en place et la déclaration annuelle BIC)
- etc.
Vous allez donc diminuer vos recettes locatives dans votre déclaration, et donc vos impôts.
Exemple d’une simulation de calcul de recettes sous le Régime dit de bénéfice réel :
Valeur appartement 180 000 €
Amortissement sur 30 ans : 180 000 € / 30 = 6 000 €
Loyers Hors Charges encaissés : 600 €/mois x 12 mois = 7 200 €
Taxe Foncière : 500 €
Charges de copropriété non récupérable sur le locataire = 300 €
CFE : 250 €
Frais de gestion : 600 €
Calcul du résultat locatif : 7 200€ -6 000€ -500€ -300€ -250€ -600€ = -450 € (un déficit, donc pas d’impôts)
Ce déficit est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Cela vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant des années.
En cas de bénéfice BIC, qui rappelons-le sera toujours faible, vous devrez l’intégrer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Vous aurez également à payer la CSG-CRDS (17,2%) sur ce bénéfice.
Le Régime micro-BIC :
Il s’applique si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 70.000 €. Dans ce régime, les charges ne peuvent pas être déduites contrairement au régime réel.
Mais vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives, vous serez donc imposé sur la moitié de vos loyers charges comprises. Ce régime est intéressant si vos charges sont en dessous des 50 % du total de vos loyers encaissés.
Chaque année, vous allez inclure les recettes locatives incluant les charges récupérables aux autres revenus dans votre déclaration des revenus.
Un abattement forfaitaire de 50% va se pratiquer sur les loyers encaissés charges comprises. Puis le résultat est ajouté aux autres revenus du contribuable pour calculer l’impôt sur le revenu ; enfin il faut ajouter la taxe CSG-CRDS de 17,2% sur ces revenus locatifs.
Exemple d’une simulation de calcul de recettes sous le Régime micro-BIC :
Loyers Hors Charges encaissés : 600 €/mois
Charges locatives encaissées : 50€/mois
Loyers Charges Comprises : 650 €/mois x 12 mois = 7 800 €
Abattement forfaitaire de 50 % sur loyers charges comprises encaissés : 7 800 € – 50% = 3 900 € (recettes)
Recettes locatives : 3 900 € qui vont se rajouter aux revenus du contribuable (salaires, etc.)
+ CSG-CRDS (Contribution Sociale Généralisée-Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) à payer : 3 900 € x 0,172 = 671 euros.
En conclusion, les deux exemples mettent en lumière l’avantage du BIC réel sur le micro-BIC forfaire. Ainsi, si vous décidez de mettre en place une location meublée, il est conseillé de réaliser cette démarche jusqu’au bout. A savoir une faire une déclaration d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans le mois qui suit la mise en location meublé pour que les revenus entrent dans le champ des B.I.C. (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et ainsi de bénéficier de cet avantage fiscal.
Dans tous les cas, pour réaliser une location meublée, il faut respecter l’inventaire obligatoire du mobilier. Trouvez toutes nos informations et conseils concernant l’ameublement avec notre article L’ameublement pour une location meublée réussie.