L’encadrement des loyers sur Lyon et Villeurbanne
1er novembre 2021
Après Paris en 2019 et Lille en 2020, la Métropole de Lyon a mis en place au 1er novembre 2021
un encadrement des loyers sur Lyon et Villeurbanne.
De quoi s’agit-il ? Pour quelles raisons cette mesure est-elle mise en place ?
Le principe est simple : l’encadrement définit un loyer maximal au m² à ne pas dépasser. Les propriétaires bailleurs ne peuvent donc plus fixer librement le montant de leur loyer hors charges.
Cette mesure a été décidée, par arrêté préfectoral, dans le but de limiter l’augmentation des loyers dans les zones de fortes demandes où il est souvent difficile de se loger.
Qui est concerné ?
Pas d’inquiétude si vous aviez déjà un locataire en place, l’encadrement des loyers s’applique pour les nouveaux baux signés depuis le 1er novembre 2021, pour une première mise en location ou encore pour un renouvellement de bail.
Les baux concernés sont les baux d’habitation de logements vides ou meublés, en résidence principale, ainsi que les baux dit « mobilité ».
Les colocations sont bien évidemment aussi concernées par cette mesure, le cumul des loyers individuels ne pouvant pas dépasser le plafond du logement entier.
En revanche l’encadrement des loyers ne s’appliquent pas pour les logements sociaux ou conventionnés, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières, et dans certains cas aux logements meublés dans des résidences avec services.
Comment cela est-il calculé ?
Les données fournies par l’Observatoire des loyers ont permis de dégager un ensemble de valeurs références basées sur 4 critères :
- La zone géographique (déterminée en fonction de la valeur du loyer médian du quartier).
Lyon et Villeurbanne sont découpées en 4 zones ; - La date de construction de l’immeuble (avec 4 paliers <1946/1970/1990/>1990) ;
- Le nombre de pièces (T1, T2, T3…) ;
- Le type de location : vide ou meublée.
En croisant ces données l’encadrement des loyers définit pour chaque cas un loyer de référence ainsi qu’un loyer de référence majoré (+20% du loyer moyen constaté). C’est ce loyer de référence majoré qui ne doit pas être dépassé. Il est reprécisé ici que ce plafond concerne le loyer hors charges.
Depuis le 1er novembre 2021 le loyer de référence, ainsi que le loyer de référence majoré, doivent être précisés sur les baux concernés et signés depuis cette date.
Télécharger la grille des loyers de références
via le formulaire ci-dessous
Le complément de loyer
Le législateur laisse une petite flexibilité concernant le plafond autorisé. Dans certains cas il est en effet possible de compléter le loyer au-delà du loyer de référence majoré.
La loi, bien que floue à ce sujet, indique « qu’un complément de loyer peut être appliqué […] pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »
Il n’existe cependant aucune liste et grille tarifaire officielles des caractéristiques pouvant donner droit à un complément de loyer. Les motifs jugés raisonnables concernent notamment les vues exceptionnelles, très grande hauteur sous plafond, terrasse ou jardin, stationnement si rare dans le quartier, équipement haut de gamme…
Un appartement refait à neuf par exemple ne pourra donc pas prétendre à un complément de loyer sauf s’il possède l’une de ces caractéristiques exceptionnelles.
La Commission de conciliation qui a eu l’occasion de se prononcer sur des compléments de loyer a tendance à interpréter restrictivement cette notion. Il est donc conseillé aux propriétaires bailleurs d’estimer raisonnablement le complément de loyer car le locataire peut le contester dans les 3 mois après la signature du bail.
Tout comme le loyer de référence, le complément de loyer doit être détaillé sur le bail avec le montant et la justification de ce montant (caractéristiques exceptionnelles).
Encadrement des loyers et encadrement à la relocation
L’encadrement des loyers se cumule avec l’encadrement à la relocation.
En effet, au changement de locataire il n’est pas possible d’augmenter le loyer librement, même si le loyer se trouve en-dessous du plafond de l’encadrement des loyers.
Deux scénarios sont possibles :
- Le loyer du locataire précédant est plus élevé que le loyer de référence majoré. Le propriétaire bailleur a l’obligation de baisser le loyer hors charges pour se mettre au niveau de loyer de référence majoré.
- Le loyer du locataire précédant est en-dessous du loyer de référence majoré. Le propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer librement, il doit garder le même loyer (qui sera révisé chaque année selon l’indice IRL).
Exception : si le loyer du locataire sortant est en-dessous du loyer de référence minoré (de l’encadrement des loyers) il est possible de le réajuster pour s’aligner sur le loyer de référence minoré.
