Rénovation énergétique, c’est maintenant !

Vous êtes propriétaire bailleur ? Le DPE du bien que vous louez est classé entre E et G ?
Anticipez les futures obligations en termes de performances énergétiques de votre logement en location.

En effet, la Loi Climat va progressivement imposer aux propriétaires bailleurs dont les logements sont classés entre E et G (selon DPE nouvelle norme) d’effectuer des travaux de rénovation énergétique sous peine de ne plus pouvoir louer leurs biens. A partir de ce constat, comment faire pour améliorer le classement de votre DPE ?

Les solutions s’articulent autour de deux grands axes, avec tout d’abord la rénovation énergétique de votre logement puis en parallèle la rénovation énergétique des parties communes de l’immeuble. Malheureusement l’un ne peut être valorisé sans l’autre. Une rénovation totale de votre appartement ne suffira pas à changer drastiquement votre DPE sans des travaux au niveau des parties communes de l’immeuble.

La rénovation énergétique a aussi d’autres intérêts que le seul respect de la loi, elle permet de garantir des coûts énergétiques maitrisés, d’éviter la dégradation de votre patrimoine immobilier et même de le valoriser, d’améliorer la qualité et le confort du logement en toutes saisons et de réduire l’impact carbone de votre logement.

Commençons par la rénovation énergétique de votre logement. Quels sont les travaux à entreprendre pour améliorer la performance et ainsi bonifier votre DPE ?

Il existe 3 postes importants à regarder en priorité, nous vous les détaillons ci-dessous. Pour avoir une idée plus précise des travaux à entreprendre vous pouvez commencer par faire réaliser un « DPE projeté« . L’objectif de ce dernier est de réaliser un DPE avant travaux et d’avoir un rapport détaillé sur les actions à entreprendre pour améliorer votre DPE. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une « projection », le diagnostiqueur détaillera poste par poste les travaux minimum à prévoir (sans les chiffrer) pour retrouver un DPE non impacté par les restrictions à venir. Après travaux ce même diagnostiqueur met à jour le DPE afin que vous puissiez avoir un document à jour.

Le poste le plus important est celui de l’isolation thermique, si un choix doit être fait en termes de travaux il est primordial de commencer par cela. Concrètement il s’agit alors :

• D’isoler les murs par l’intérieur
• D’isoler les combles si partie privative ou plafond
• D’isoler le sol si le logement est en RDC
• De revoir toutes les ouvertures : fenêtres double ou triple vitrage, menuiseries isolantes, porte palière isolante voire isotherme.
• De remplacer ou d’installer des stores extérieurs récents.

Le deuxième poste est celui du système de chauffage, avec :

• Remplacement des vieux radiateurs électriques par des modèles plus récents (exemple, passer des convecteurs type grille-pain à des radiateurs fluides caloporteurs moins énergivores et plus efficaces).
• Remplacement de la chaudière individuelle (prime à la conversion)
• Installation de robinets thermostatiques sur les radiateurs (pour un contrôle pièce par pièce)
• Installation d’un thermostat pour programmer et réguler la température automatiquement en fonction de la nécessité.

Le dernier poste est celui de la ventilation. Nul ne sert d’améliorer l’isolation et le chauffage s’il n’y a pas une bonne ventilation dans le logement. Vous pouvez prévoir :

• Installation d’une ventilation mécanique (VMC) s’il n’y en a pas dans le logement. Cela va créer une dépression à l’intérieur et produire une vraie circulation d’air avec renouvellement. Pour l’optimisation thermique il est vivement conseillé d’opter pour une VMC double-flux.
• Si l’installation d’une VMC n’est pas envisagée il faut au minimum des entrées d’air au niveau des fenêtres et dans les pièces d’eau.

Pour vous aider dans la réalisation de ces travaux énergétiques il existe plusieurs subventions et avantages fiscaux. Ils sont tous à prendre en considération car vous avez la possibilité d’en cumuler certains et ainsi alléger de manière significative le montant total investi :

• MaPrimeRenov’: jusqu’à 3 logements, calculé en fonction de vos revenus et du « gain écologique » de vos travaux. Plus d’infos
• CEE (Certificats d’Economies d’Energie): les fournisseurs d’énergies (gaz, élec…) peuvent vous accorder des aides financières (réductions, primes…). Plus d’infos
• Déficit foncier : si le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers, l’excèdent est déductible des revenus fonciers imposables (sous conditions de louer au moins 3 ans).
• L’Eco-prêt : prêt à taux zéro, sans intérêts, après étude de dossier (pas de conditions de ressources). Prêt aidé par l’Etat. Plus d’infos
• TVA à taux réduit : tous les travaux ayant pour but les économies d’énergie ont un taux de TVA réduit à 5,5%, directement appliqué par les entreprises sur leurs factures.

Copropriétaires, les prochaines assemblées générales vont être capitales pour anticiper les échéances à venir et respecter les règles de la Loi Climat et Résilience.

Tout comme les logements individuels les copropriétés sont aussi concernées par les mesures visant à réduire les consommations énergétiques. Comme évoqué dans l’introduction, la rénovation des logements individuels ne peut suffire si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas entrepris au niveau de l’immeuble.

A ce jour il n’existe que deux obligations en terme de diagnostic collectif :

• Un DPE pour les copropriétés de moins de 50 lots avec chauffage collectif.
• Un audit énergétique (bilan complet) pour les copropriétés de plus de 50 lots (si permis de construire avant 01/06/2001)

La Loi Climat et Résilience va imposer à toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 d’effectuer un DPE collectif (à renouveler tous les 10 ans), afin de mettre en avant les défaillances et inciter à voter des travaux de rénovation énergétique.

Les dates à retenir sont :

• Janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• Janvier 2025 pour les copropriétés de de 50 à 200 lots
• Janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Ce DPE collectif pourra être substituable au DPE individuel pour vendre ou louer !

De nouvelles interdictions en copropriété vont venir accompagner ces nouvelles dispositions :

• Interdiction du chauffage au fioul (ou charbon) à partir du 1^er juillet 2022. Si une chaudière fioul tombe en panne après cette date elle devra être remplacée par un autre système de chauffage (ou du moins pas à 100% au fioul ou charbon).
• Interdiction des chauffages gaz à l’horizon 2025.

Dans ce contexte, comment améliorer les performances énergétiques à l’échelle de la copropriété ?

Les travaux à entreprendre sont pour la plupart similaires à ceux des logements individuels, nous retrouvons les mêmes postes évoqués précédemment. Cela se traduit par les actions possibles suivantes :

• Isolation thermique des combles et toitures ;
• Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ;
• Isolation des sols (ou plafond) au-dessus des parkings, caves, halls etc… ;
• Remplacement des portes vitrées ou fenêtres en parties communes par du plus performant ;
• Installation de lumière LED faible consommation dans les parties communes ;
• Isolation des réseaux collectifs de chauffage et d’eau chaude sanitaire (calorifugeages des canalisations par exemple) ;
• Amélioration des systèmes de ventilation collectifs ;
• Installation d’équipements de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable (chaudière à condensation, chauffe-eau solaire collectif, géothermie…).

Le vote de travaux d’économies d’énergie au sein de la copropriété est aussi l’occasion d’obtenir des tarifs négociés pour des travaux individuels groupés.

Le plus tôt ces travaux sont discutés en assemblée générale le plus simple il est ensuite pour le syndic et l’ensemble des copropriétaires de prendre le temps de les organiser et de les financer. N’attendez pas d’être confrontés à un mauvais DPE et d’être contraint de voter des travaux de rénovation dans l’urgence, tout se joue aujourd’hui.